Management

Darum prüfe, wer sich ewig bindet

Wenn es um gemeinsame Investitionen geht, lassen geltende Gesetze viele Möglichkeiten zu. Es gilt aber, eine der Situation angepasste Form zu wählen. Investitionen in Grundeigentum sind immer sehr gut zu überlegen – vor allem dann, wenn Drittpersonen wie Kooperationspartner mitinvolviert sind.

Stallbau

Oft sind grössere Projekte wie ein Stallbau erst möglich, wenn sich mehrere Partner an der Investition beteiligen.

(Bild : System Wolf AG)

Publiziert am

Leiter Agriexpert, Agriexpert

Mit einer engeren Zusammenarbeit von Landwirtschaftsbetrieben wird meist auch das Ziel angestrebt, Investitionskosten zu optimieren und auf mehrere Partner zu verteilen. Das Bauen in grösseren Einheiten wird zudem pro Einheit auch meistens günstiger. Im weiteren Verlauf können auch Ma-schinen- und Arbeitskosten eingespart werden. Dadurch erhöht sich die Möglichkeit, einem Nebenerwerb nachzugehen oder einen weiteren Betriebszweig aufzubauen. Gemeinsame Investitionen in das Grundeigentum werden für Jahrzehnte getätigt. Umso wichtiger ist deshalb, dass die richtige Form gewählt wird. Es sind mehrere Formen möglich, je nach Grösse der Investition und der gewünschten Intensität der Zusammenarbeit.

Neben dem Gesellschaftsvertrag zwischen den Kooperationspartnern regelt im Grundsatz das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) und das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) die Spielregeln, welche zu beachten sind. Im Kommentar zum BGBB, welcher der SBV Agriexpert publiziert, sind die möglichen Eigentumsformen beschrieben. (siehe Tabelle).

Investitionen auf fremdem Grundeigentum

In diese Kategorie fallen beispielsweise die klassischen Pächterinvestitionen. Denkbar sind aber auch finanzielle Beteiligungen von Partnerbetrieben an einer Investition des Grundeigentümers. Gegenüber Drittpersonen ist nicht erkennbar, dass das Objekt nicht allein vom Grundeigentümer finanziert worden ist. Im Grundbuch wird keine Dienstbarkeit errichtet, die Parteien regeln dies rein obligatorisch, also in einem schriftlichen Vertrag. Diese Form wird vor allem bei kleineren Investitionen angewendet und wenn es um eine Investition in ein bereits bestehendes Gebäude geht.

Im Streitfall müssen die beteiligten Partner ihre finanzielle Mitwirkung beweisen können. Die Forderung richtet sich aber nur gegen den Grundeigentümer. Am Grundstück und an den darauf erstellten Bauten und Anlagen kann der Partner grundsätzlich keinerlei Rechte geltend machen. Es gilt das Akzessionsprinzip: Alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist, bildet einen Bestandteil desselben.

Investitionen verbunden mit einer Dienstbarkeit

Wollen sich die Kooperationspartner besser absichern, kann eine Grund- oder Personaldienstbarkeit errichtet werden. Im Grundbuch ist dann ersichtlich, dass beispielsweise für den neuen Stall auch ein Mitbenützungsrecht auch zugunsten von Drittpersonen (Kooperationspartner) oder anderer Grundstücke besteht wie beispielsweise Hofparzellen der Kooperationspartner. Im schriftlich aufgesetzten Dienstbarkeitsvertrag, das beim Grundbuchamt hinterlegt ist, sind dann auch die finanziellen Beteiligungen der einzelnen Kooperationspartner und somit die Verpflichtungen des Grundeigentümers ersichtlich.

Investition in Baurechts-Form

Bei sehr grossen Investitionen kann es ratsam sein, dass die Partner diese auch gemeinsam und gleichwertig tätigen. Dazu kann auf dem Grundstück eines Partners ein Baurechtsgrundstück als selbstständiges und dauerndes Recht (sdR) errichtet werden (siehe Tabelle Eigentumsformen und Rechte). Konkret wird dazu im Grundbuch ein neues Grundstück geschaffen.

Als gemeinschaftliche Eigentümer werden die Kooperationspartner im Verhältnis ihrer Beteiligungsquote eingetragen. Die Finanzierung kann ebenfalls gemeinsam erfolgen. Als Haftungsgrundlage dient das gemeinschaftliche Grundstück. Das BGBB ermöglicht diese Art des gemeinsamen Eigentums. Es wurde dazu extra eine weitere Ausnahme für das Realteilungsverbot geschaffen (Art. 60 Abs. 1 lit. i BGBB). Die Bestimmung lautet: Die Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot wird erlaubt, wenn sie erfolgt, um ein dem gemeinschaftlichen Betrieb dienendes Ökonomiegebäude oder eine entsprechende Anlage zu errichten. Der Miteigentumsanteil an diesem Baurecht jedes Partners ist dann auch gleichzeitig Bestandteil seines landwirtschaftlichen Gewerbes, das er daneben in seinem alleinigen Eigentum hat.

Gemeinschaftliches Eigentum

Anstatt eine gemeinsame Baute in Form eines Baurechts auf dem Grundstück eines Partners zu errichten, können die Partner auch ein zusätzliches Grundstück als Mit- oder Gesamteigentümer erwerben und dann die Baute auf diesem Grundstück erstellen. Wie beim Baurecht ist jeder Partner dann Eigentümer seines bisherigen Landwirtschaftsbetriebes, und zusätzlich ist er mitbeteiligt am gemeinschaftlichen Eigentum. Handelt es sich um sogenanntes Miteigentum, sind die prozentualen Anteile am Eigentum klar bestimmt und auch je einzeln handelbar im Rahmen des BGBB. Beim sogenannten Gesamteigentum dagegen können die Gesamteigentümer nur gemeinsam handeln, es ist die Zustimmung aller Vertragspartner erforderlich. 

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