Une collaboration étroite entre des exploitations agricoles sert notamment à optimiser les investissements et à répartir les coûts entre plusieurs partenaires. Construire des entités plus grandes permet par ailleurs d’économiser des frais de machine et de travail. Il devient ainsi plus facile de pratiquer une activité annexe ou de développer une branche d’activité supplémentaire. Les investissements en commun dans des immeubles agricoles s’effectuent dans une perspective à long terme de plusieurs décennies. Il est d’autant plus important de choisir une forme juridique appropriée. Selon le montant de l’investissement et l’intensité de la collaboration envisagée, plusieurs formes juridiques sont envisageables. Outre le contrat de société entre les partenaires engageant une collaboration, les règles du jeu sont aussi fixées par le Code civil suisse (CC) et la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR). Le commentaire relatif à la LDFR publié par USP Agriexpert décrit les formes de propriété envisageables (voir tableau).
Sur fonds d’autrui
Les investissements classiques du fermier appartiennent par exemple à cette catégorie. La participation financière de plusieurs exploitations partenaires à un investissement réalisé par le propriétaire du fonds est aussi considérée comme un investissement sur fonds d’autrui. Au premier abord, des tiers ne peuvent pas se rendre compte que l’objet concerné n’a pas été exclusivement financé par le propriétaire du terrain (fonds). Aucune servitude n’est inscrite au registre foncier. Les parties règlent cela sous la forme obligatoire, c’est-àdire à l’aide d’un contrat écrit. Cette forme est surtout adoptée pour les investissements moins conséquents et lorsque ces derniers concernent des bâtiments existants.
En cas de litige, les parties prenantes doivent pouvoir attester qu’elles ont effectivement participé au financement de l’objet concerné. Le dédommagement exigé s’adresse toutefois uniquement au propriétaire du fonds : l’associé n’a en principe aucun droit sur le fonds agricole, ni sur les bâtiments et installations édifiés sur ce dernier. C’est le principe d’accession qui s’applique : tout ce qui est lié de manière fixe à la parcelle est considéré comme en faisant partie intégrante.
Investissements impliquant une servitude
Afin de mieux sécuriser les droits des partenaires, il est possible de créer une servitude foncière ou personnelle. Le registre foncier mentionnera par exemple qu’il existe un droit de coexploitation sur le nouvel immeuble en faveur de tiers (partenaires / associés), ou sur d’autres immeubles comme les parcelles des associés. Le contrat de servitude écrit et enregistré au registre foncier mentionne les participations financières des partenaires et, par conséquent, les obligations du propriétaire du fonds envers ces derniers.
Investissements sous la forme d’un droit de superficie
Pour les investissements conséquents, il est préférable que les partenaires investissent ensemble et à parts égales. A cet effet, il est envisageable d’établir un droit de superficie indépendant et permanent sur la parcelle d’un des partenaires (voir tableau). Dans la pratique, cela implique de créer une nouvelle parcelle inscrite au registre foncier.
En tant que propriétaires communs, les partenaires de l’association sont inscrits avec leur quote-part. Le financement peut aussi être réalisé en commun. L’immeuble en propriété commune peut servir de garantie. La LDFR autorise ce mode de propriété commune. Une exception à l’interdiction de partage matériel a été créée à cet effet (art. 60, al. 1, let. i, LDFR). La teneur de cet article est la suivante : une exception à l’interdiction de partage matériel et de morcellement est possible lorsqu’elle est effectuée afin de mettre en place un bâtiment d’exploitation servant à une entreprise collective ou une installation équivalente.
La part de propriété de chaque partenaire à ce droit de superficie devient un élément de l’entreprise agricole dont il est propriétaire en parallèle.
Propriété conjointe
Au lieu de construire sur la parcelle de l’un des associés un bâtiment commun sous la forme d’un droit de superficie, les associés peuvent aussi acquérir une parcelle supplémentaire en copropriété ou en propriété commune et y édifier leur nouveau bâtiment. Comme pour le droit de superficie, chaque partenaire reste propriétaire de son exploitation agricole de base tout en détenant des parts dans l’immeuble en propriété conjointe.
Dans le cas d’une copropriété, les quotes-parts sont clairement définies et sont cessibles individuellement dans le cadre de la LDFR. Dans le cas de la propriété commune, les propriétaires communs (communistes) ne peuvent en revanche qu’agir en commun, ce qui implique l’accord de tous les partenaires contractuels.
