Habiter à la ferme ou non ? Telle est la grande question lors de la cession d’une ferme. La loi admet trois modalités de base : le bail à loyer, le droit d’habitation ou l’usufruit. Selon l’option retenue et au fur et à mesure que l’âge avance, il y a diverses conséquences pour les successeurs et pour la génération cédant la ferme.
Fin de l’usage d’habitation convenu
Chaque usage d’habitation touche immanquablement à sa fin, que ce soit par renonciation volontaire des ayants droit, en vertu d’une solution limitée dans le temps, pour cause de vieillesse ou d’atteintes à la santé, ou encore à la suite du décès. Mais qu’ad-vient-il en cas de fin d’un usage d’habitation convenu ?
En présence d’un bail à loyer, la situation est relativement simple : ce dernier peut être résilié pour le prochain terme par les ayants cause. Dans le cas d’un droit d’habitation ou d’usufruit, le droit concerné s’éteint automatiquement par la fin de l’utilisation ou le décès de l’ayant droit.
Si le droit d’habitation ou l’usufruit a été acquitté au préalable, il n’en résulte en principe aucun autre droit à faire valoir. En cas d’indemnisation unique, le montant concerné est déjà pris en compte à la cession. En présence d’un prêt à annuités, le solde dû résulte du tableau d’amortissement.
Modalités d’habitation
Bail à loyer
La solution la moins contraignante est le bail à loyer. Souvent, il stipule que seuls les locataires peuvent le résilier. Au titre de protection supplémentaire contre la résiliation, il peut être annoté au registre foncier. Si les parents restent dans le logement après la cession sans accord particulier et en réglant les frais accessoires, la situation est assimilée juridiquement à un contrat de bail à loyer.
Droit d’habitation
Le droit d’habitation est une servitude personnelle inscrite au registre foncier avec les noms des ayants droit. Seules ces personnes peuvent en faire usage ; la loi étend ce droit aux enfants ou conjoint·es qui vivent avec l’ayant droit. Le droit d’habitation ne peut pas être résilié par la partie propriétaire. La révocation sans le consentement des ayants droit est uniquement possible par une procédure judiciaire.
Usufruit
L’usufruit s’apparente le plus à la propriété. Comme le droit d’habitation, c’est une servitude personnelle. Contrairement au droit d’habitation, il n’est pas nécessaire que l’objet soit utilisé personnellement : il peut être loué à un tiers et le rendement locatif est acquis à l’usufruitier·ère.
Besoin de rachat en cas d’institutionnalisation
Le rachat du droit d’habitation soulève des questions particulières si la personne concernée ne vit plus dans l’appartement, n’a guère de fortune et dépend des prestations complémentaires (PC). En cas de financement par un prêt ou un prêt à annuités, le solde de la dette est déterminé par le contrat de prêt. Si la personne a besoin d’argent pour les soins, le service des assurances sociales concerné se tournera vers le débiteur ou la débitrice en demandant un remboursement rapide.
Pour les bénéficiaires d’un droit d’habitation ou d’un usufruit, aucune contribution pour le logement ne peut être demandée aux PC puisqu’il est garanti par une servitude. Puisque l’usage d’habitation n’est plus exercé, le service des assurances sociales peut demander un montant de rachat au propriétaire en échange de la radiation de la servitude au registre foncier. Ce montant est calculé à partir de l’espérance de vie et de la valeur locative du logement grevé.
Le problème n’existe pas avec les baux à loyer, car aucune dette n’est due par le ou la propriétaire.
Dessaisissement de fortune et réduction de la rente
Si un droit d’habitation a été radié avant de quitter le logement, sans paiement d’une indemnité de rachat, cette opération est considérée comme un dessaisissement de fortune. La personne concernée se voit donc réduire de 10 000 francs au maximum la rente annuelle et le propriétaire foncier se voit demander le paiement d’une indemnité pour le droit qui n’est plus exercé.
Il est toujours préférable que les parties se concertent à temps en cas de changements et cherchent des solutions pertinentes. Reste un invariant lorsqu’un logement se libère à la suite du décès de la personne logée : il incombe à tous les héritiers·ères de vider l’appartement, et non au seul propriétaire.
