En bref
- Quiconque construit ou cultive sur une terre affermée ne devient pas automatiquement propriétaire des bâtiments ou plantes.
- Si un investissement n’est pas avalisé par écrit, le droit à une indemnisation à l’échéance du bail à ferme est aussi incertain.
- Le droit de superficie pour des bâtiments et des plantes peut protéger la propriété et le financement.
Par principe, la propriété du sol s’étend également aux bâtiments et aux plantes qui y sont solidement attachées, un mécanisme dénommé « principe de l’accession ». Il en va notamment ainsi des immeubles ou parties d’immeuble, des arbres fruitiers et des ceps de vignes. Ni l’identité de la personne ayant construit l’ouvrage ou mis en place les plantes concernées, ni la période de réalisation n’ont ici d’importance : dès que la construction est réalisée ou la plantation effectuée, la propriété est transférée au propriétaire du terrain.
Investissements : droits et obligations
La loi sur le bail à ferme prescrit au fermier d’obtenir le consentement écrit du bailleur pour modifier la chose affermée au-delà de l’entretien ordinaire. En outre, une indemnisation est due à l’échéance du bail à ferme uniquement si le bailleur y a consenti par écrit et qu’elle n’a pas été exclue par contrat. Si ce consentement écrit fait défaut, le fermier peut réclamer, à certaines conditions, une indemnisation au titre de l’enrichissement illégitime – ce qui est cependant nettement plus difficile à faire valoir.
Bâtiments ou plantes : droit de gage
Si le bailleur a consenti par écrit à un investissement, le fermier bénéficie d’une certaine sécurité financière, même sans être propriétaire des constructions ou plantations concernées.
Cependant, pour le fermier, le financement de cet investissement peut s’avérer problématique, car ce dernier ne peut pas être grevé d’un droit de gage ; par conséquent, il ne peut pas être financé par un crédit ad hoc ou d’autres hypothèques.
Le droit de superficie sur des bâtiments ou des plantes permet de régler les rapports de propriété.
Pour y remédier, un droit de superficie pour des bâtiments ou des plantes permet de régler individuellement les rapports de propriété concernant la construction ou la culture sur le terrain affermé : le sol reste la propriété du bailleur, alors que les constructions ou plantations appartiennent à la personne titulaire de la servitude. Si des servitudes de ce type sont convenues pour 30 ans au moins, elles peuvent être inscrites au registre foncier comme des biens-fonds distincts, puis grevées de droit de gage. En règle générale, la personne titulaire s’acquitte alors d’une rente annuelle pour le droit de superficie mentionné.
Rente du droit de superficie dans l’agriculture
La rente du droit de superficie n’est régie ni par la loi sur le bail à ferme ni par l’ordonnance sur les fermages. Selon un jugement de la commission de recours du DFE (l’actuel Tribunal administratif fédéral), aucune rente ne peut être demandée pour les entreprises agricoles si elle est plus élevée que le fermage agricole. En cas de droit de superficie, le propriétaire foncier et le bailleur sont déjà libérés des frais d’entretien. C’est pourquoi le propriétaire foncier ne doit pas être avantagé encore plus par une rente non agricole. Par ailleurs, le droit de superficie offre de nouvelles possibilités à la personne titulaire. En raison de cette lacune de la loi, certains cantons autorisent une rente modérée.
Droit de superficie pour des plantes
Un droit de superficie pour les plantes attribue au fermier la propriété des plantations ou installations afférentes sur terrain d’autrui. Cette modalité a notamment été introduite car les investissements liés aux vergers ou aux vignobles nécessitent des capitaux importants et sont difficilement réalisables sans financement de tiers (p. ex. hypothèques).
Limites au droit de superficie pour bâtiments ou plantes
Les droits de superficie pour des constructions ou des plantes sur des biens-fonds agricoles sont limités. Le droit foncier rural vise en effet à empêcher que de tels droits ne partagent ou morcellent en trop petites unités une exploitation (interdiction de partage matériel et de morcellement). C’est pourquoi ces droits sont liés en règle générale à la personne qui a affermé l’entreprise et à la durée du bail à ferme. Si ce bail est cédé simultanément avec l’exploitation, le droit peut lui aussi être transféré.
En vertu de la loi, le droit de superficie concernant des bâtiments ou des plantes s’éteint au plus tard après 100 ans, à moins de conclure une prolongation. Intervient alors le mécanisme du « retour des constructions », qui signifie que les constructions ou plantations retombent dans la propriété du propriétaire foncier. Le contrat de servitude peut régler ce retour plus en détail, par exemple si le propriétaire foncier est tenu de payer une indemnisation et comment elle doit être calculée. Un examen du cas particulier est nécessaire pour savoir si le consentement écrit du bailleur suffit ou s’il est nécessaire d’obtenir un droit de superficie.
LDFR révisée
Actuellement, la loi sur le droit foncier rural (LDFR) est en révision. La version révisée prévoit qu’un droit de superficie pour des bâtiments ou des plantations sur des biens-fonds agricoles isolés puisse être constitué en faveur de la personne qui a affermé le bien-fonds. Jusqu’ici, ce cas de figure était admis uniquement lorsqu’une entreprise agricole était concernée.
Consentement écrit
En pratique, le consentement écrit est consigné comme avenant au contrat de bail à ferme. Les frais de construction incluant les prestations propres y sont énumérés. L’investissement est amorti linéairement sur une durée d’amortissement correspondant à la construction. Il en résulte l’indemnisation que le bailleur doit payer au fermier à l’échéance du bail à ferme.
