Das Eigentum an Grund und Boden umfasst grundsätzlich auch Bauten und Pflanzen, die fest mit dem Grundstück verbunden sind. Dieses Prinzip wird als Akzessionsprinzip bezeichnet. Dazu zählen zum Beispiel Gebäude oder Gebäudeteile, Obstbäume und Rebstöcke. Wer die Baute erstellt oder die Pflanzen gepflanzt hat und zu welchem Zeitpunkt dies erfolgt ist, spielt dabei keine Rolle. Sobald die Baute erstellt oder die Pflanzung vorgenommen ist, geht das Eigentum auf den Grundeigentümer über.
Rechte und Pflichten bei Investitionen
Das Pachtgesetz schreibt vor, dass der Pächter den Pachtgegenstand nur über den ordentlichen Unterhalt hinaus verändern darf, wenn der Verpächter schriftlich zustimmt. Zudem ist eine Entschädigung bei Pachtende nur geschuldet, wenn der Verpächter der Veränderung schriftlich zugestimmt hat und eine Entschädigung vertraglich nicht ausgeschlossen wurde. Fehlt diese schriftliche Zustimmung, kann der Pächter unter Umständen eine Entschädigung aus ungerechtfertigter Bereicherung verlangen, was aber deutlich schwieriger durchzusetzen ist.
Pfandrecht auf Bauten oder Pflanzen
Hat der Verpächter einer Investition schriftlich zugestimmt, ist der Pächter finanziell einigermassen abgesichert, auch wenn er nicht Eigentümer der Bauten oder Pflanzen ist. Ein Problem kann allerdings bereits die Finanzierung der Investition darstellen. Pächterinvestitionen können nicht mit Pfandrechten belastet und daher nicht mit Investitionskrediten oder anderen Hypotheken finanziert werden.
Mit Baurechten und Pflanzensuperficies lassen sich die Eigentumsverhältnisse regeln.
Mit Baurechten und Pflanzensuperficies lassen sich die Eigentumsverhältnisse an Bauten und Pflanzen auf Pachtland jedoch individuell regeln: Der Boden bleibt im Eigentum des Verpächters, während Bauten oder Pflanzen der dienstbarkeitsberechtigten Person gehören.
Werden solche Dienstbarkeiten für mindestens 30 Jahre vereinbart, können sie als separate Grundstücke ins Grundbuch aufgenommen und anschliessend mit Pfandrechten belastet werden. Für das Baurecht oder die Pflanzensuperficies bezahlt die dienstbarkeitsberechtigte Person in der Regel einen jährlichen Baurechtszins.
Baurechtszins in der Landwirtschaft
Das Pachtgesetz und die Pachtzinsverordnung regeln den Baurechtszins nicht. Gemäss einem Urteil der Rekurskommission des EVD, dem heutigen Bundesverwaltungsgericht, darf bei landwirtschaftlichen Gewerben kein Baurechtszins verlangt werden, wenn er höher ist als der landwirtschaftliche Pachtzins. Mit einem Baurecht entfallen für den Grundeigentümer und Verpächter bereits die Unterhaltskosten. Deshalb soll der Grundeigentümer nicht zusätzlich mit einem nichtlandwirtschaftlichen Baurechtszins bessergestellt werden. Andererseits eröffnet ein Baurecht auch der berechtigten Person neue Möglichkeiten. Etliche Kantone erlauben wegen dieser Gesetzeslücke einen zusätzlichen, mässigen Baurechtszins.
Pflanzensuperficies («Baurecht für Pflanzen»)
Eine Pflanzensuperficies sorgt dafür, dass Pflanzen und die dazugehörigen Anlagen auf fremdem Boden dem Pächter gehören. Diese Möglichkeit wurde vor allem deshalb geschaffen, weil Investitionen für Obst- und Rebanlagen kapitalintensiv und ohne Fremdfinanzierung durch Hypotheken oft nicht zu bewerkstelligen sind.
Grenzen für Baurecht und Pflanzensuperficies
Bei landwirtschaftlichen Grundstücken sind Baurechte und Pflanzensuperficies nicht unbegrenzt möglich. Das bäuerliche Bodenrecht will verhindern, dass ein Betrieb durch solche Rechte faktisch aufgeteilt oder in zu kleine Einheiten zerstückelt wird (Realteilungs- und Zerstückelungsverbot). Deshalb sind solche Rechte in der Regel an die Person gebunden, die das Gewerbe gepachtet hat, und an die Dauer des Pachtverhältnisses. Wird der Betrieb übergeben und geht gleichzeitig das Pachtverhältnis über, kann auch das Recht mitübertragen werden.
Spätestens nach 100 Jahren enden Baurechte und Pflanzensuperficies von Gesetzes wegen, sofern keine Verlängerung vereinbart wird. Dann tritt der sogenannte Heimfall ein, was bedeutet, dass die Bauten oder Pflanzen in das Eigentum des Grundeigentümers zurückfallen. Im Dienstbarkeitsvertrag kann dieser Heimfall näher geregelt werden, beispielsweise ob seitens des Grundeigentümers eine Entschädigung zu bezahlen ist und wie diese festgesetzt werden soll. Ob die schriftliche Zustimmung des Verpächters reicht oder ob es ein Baurecht oder eine Pflanzensuperficies braucht, ist im Einzelfall zu klären.
Revision BGBB
Derzeit wird das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) revidiert. Neu soll es auch auf einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücken möglich sein, ein Baurecht oder eine Pflanzensuperficies für die Person zu errichten, die das Grundstück gepachtet hat. Bisher war dies nur zulässig, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe betroffen war.
Schriftliche Zustimmung
In der Praxis wird die schriftliche Zustimmung als Zusatz zum Pachtvertrag festgehalten. Darin werden die Baukosten einschliesslich Eigenleistungen aufgeführt. Die Investition wird auf eine dem Bau entsprechende Abschreibungsdauer linear abgeschrieben. Daraus ergibt sich die Entschädigung, die der Verpächter dem Pächter bei Beendigung der Pacht zu bezahlen hat.
