Ce qui peut sembler, à première vue, une possibilité simple d’assurer des revenus stables recèle aussi son lot de défis d’ordre juridique, organisationnel et relationnel. Alors la location est-elle une opportunité ou un fardeau ? Cela dépend de la manière dont l’agriculteur·trice s’est préparé·e pour son rôle de bailleur.
Louer, c’est aussi savoir lâcher prise
En louant des locaux de stockage ou d’habitation, on renonce à une part d’autonomie : les portes doivent être closes et les locaux communs (p. ex. buanderie ou cave) sont partagés. Délicats, ces changements doivent être considérés avec soin. Et si le propriétaire a des droits, il a aussi des obligations : entretien de l’objet loué, réparation des défauts et respect du droit du bail.
Les différences par rapport à un quartier résidentiel doivent être consignées dans le bail.
Nombre de personnes idéalisent la vie à la ferme, recherchant calme, nature et vue dégagée. Or le quotidien est en réalité souvent marqué par les nuisances sonores ou olfactives liées aux machines, aux animaux ou aux interventions de nuit. Ainsi, les différences par rapport à un quartier résidentiel doivent être abordées pendant la visite et consignées dans le bail, la transparence protégeant les deux parties et prévenant les conflits, réductions de loyer ou résiliations.
Le bail, clé des relations locatives
Au moment de choisir ses locataires, la précipitation est mauvaise conseillère. Ainsi, pour minimiser les risques, il faut exiger un formulaire d’inscription dûment complété, des indications sur les revenus et la profession, un extrait récent de l’office des poursuites ainsi que des références ; une garantie de loyer offre une sécurité de plus. De surcroît, si plusieurs personnes vivent dans le logement, chacune doit être inscrite dans le bail comme locataire, avec une clause de responsabilité solidaire (l’ensemble des locataires répond de l’intégralité du dommage), ce qui est judicieux du point de vue du ou de la propriétaire, car les créances seront alors plus facilement recouvrées.
Si un contrat de bail oral est aussi possible, un contrat écrit est vivement recommandé pour des motifs de preuve et de sécurité du droit – même pour les espaces de stockage et les places de stationnement. Outre le loyer et les délais de résiliation, le bail doit régir les modalités de stationnement et d’utilisation du jardin et des locaux communs. De même, il doit inclure le règlement intérieur, concernant par exemple les animaux domestiques et la fumée. S’agissant des locaux de stockage, il doit encore définir les dimensions, l’accès ainsi que les raccordements à l’eau et à l’électricité. Au regard de ce qui précède, les modèles de contrat sont une aide précieuse, l’absence de règles étant souvent source de conflits.
Charges souvent source d’erreurs
La prudence est de mise avec les charges : l’art. 257a, al. 2, du Code des obligations (CO) impose de les convenir expressément, sachant qu’à défaut de règle dans le contrat de bail, elles sont réputées être incluses dans le loyer. Ce contrat doit ainsi définir clairement les charges qui sont dues et leur mode de décompte, la facturation ultérieure des frais de chauffage, d’électricité et d’eau n’étant pas admise sans base contractuelle. Ce faisant, il faut éviter les formulations globales ou imprécises, qui sont régulièrement sources de malentendus ou réclamations.
Cette réglementation se distingue du droit de bail à ferme agricole. Dans ce domaine, sauf accord contraire, les charges sont en principe acquittées par le fermier ou la fermière.
Traitement correct des résiliations
Il est indispensable de procéder avec soin et de manière formellement correcte tant pour conclure un bail que pour y mettre un terme. Ainsi, la résiliation de locaux d’habitation doit impérativement être signifiée sur le formulaire officiel approuvé par le canton. La même règle s’applique à la résiliation d’un espace de stockage, pour autant que les locataires l’utilisent dans le cadre de leur activité professionnelle ou commerciale.
Notre conseil
Avant de mettre en location une habitation ou un espace de stockage sur une exploitation agricole, la légalité de cet usage doit être clarifiée. Selon l’objet et l’emplacement, des prescriptions d’aménagement du territoire, de prévention des incendies, de viabilisation ou de police des constructions peuvent jouer un rôle. Avant de se lancer, une clarification auprès de l’administration communale ou du service cantonal compétent est indiquée.
L’obligation d’utiliser un formulaire ad hoc vise à informer les locataires de leurs droits et notamment des possibilités offertes par la protection contre les résiliations de bail. En règle générale, ces formulaires sont disponibles en ligne ou auprès de l’association cantonale des propriétaires fonciers. Si la forme prescrite par la loi n’est pas respectée, la résiliation reste sans effet juridique. Pour les baux de longue durée ou en cas de litige, des conseils professionnels permettront d’éviter des erreurs formelles aux lourdes conséquences.
