Certaines exploitations n’appartiennent pas à un·e seul·e propriétaire : elles sont détenues en copropriété ou en propriété commune par plusieurs associé·es, ou appartiennent à une personne morale, par exemple une société anonyme. En cas de copropriété ou de propriété commune, plusieurs associé·es partagent les droits et les obligations liés à l’exploitation agricole.
Un exemple concret de copropriété est celui d’une communauté de frères et sœurs. Dans ce cas de figure, deux ou plusieurs frères et sœurs ont repris le domaine agricole de leurs parents à sa valeur de rendement et le gèrent conjointement ; ils exercent une activité indépendante et ont droit aux paiements directs. Si ces modalités de gestion sont claires, certaines questions se posent au plus tard lors de la transmission de cette exploitation.
Quand une partie veut vendre
Si un·e copropriétaire âgé·e souhaite se retirer de l’activité conjointe de gestion et vendre sa part à un tiers, le droit de préemption s’applique. Conformément à l’art. 49 de la loi sur le droit foncier rural (LDFR), la personne restante peut racheter la part si elle souhaite continuer à exploiter elle-même l’entreprise concernée et qu’elle en a les capacités ; le rachat s’effectue alors à la valeur de rendement.
Cependant, ce droit peut entraîner des situations difficiles au sein d’une famille. Le problème réside dans le fait que la valeur de rendement ne reflète souvent pas intégralement les investissements réalisés dans l’exploitation : si des investissements importants ont été effectués au cours des dix dernières années, le prix d’achat peut certes être revu à la hausse de manière appropriée ; il ne garantit cependant pas le remboursement intégral du capital investi. La personne qui envisage une vente ultérieure à la valeur de rendement pourrait donc se montrer plus réticente à réaliser de nouveaux investissements.
Il existe encore un autre problème : si l’un·e des copropriétaires vend sa part à un·e descendant·e, le droit de préemption des autres copropriétaires n’est généralement pas déclenché. Il en va de même lorsque le ou la descendant·e n’exploite pas lui-même ou elle-même l’entreprise agricole. Ainsi, une personne qui n’exploite pas à titre individuel l’entreprise peut entrer dans la communauté des copropriétaires, même si l’autre propriétaire exploite cette entreprise à titre personnel, bénéficiant d’un droit de préemption en cas de vente ordinaire. Les fondements juridiques de cette disposition sont l’art. 216c du Code des obligations (CO) et l’art. 43 LDFR. Lors de la vente d’une part de copropriété, il convient en outre de tenir compte de la situation familiale. Ainsi, si les conjoint·es exploitent l’entreprise en commun, le consentement de l’autre conjoint est nécessaire (art. 40 LDFR).
Décider et partager clairement
La communauté des frères et sœurs peut par ailleurs constituer un obstacle lors de la prochaine transmission de l’exploitation si, dans les deux branches de la famille, certain·es descendant·es s’intéressent à l’agriculture. Ainsi, si des cousin·es reprennent les parts de copropriété, le cercle des parties prenantes s’élargit à plusieurs branches de la famille. Or, plus le nombre de personnes impliquées est élevé et plus les intérêts ainsi que les visions de la gestion de l’exploitation diffèrent, plus la nécessité de regrouper les parts au sein d’une même famille se fait sentir. Cet impératif est toutefois plus difficile à respecter à ce stade générationnel qu’avec la génération précédente, les liens familiaux entre cousin·es étant souvent moins étroits qu’entre frères et sœurs.
Dans le travail quotidien de vulgarisation, des questions similaires se posent lors du partage successoral lorsque la succession ne comprend plus d’entreprise agricole, mais uniquement des parcelles de terrain, éventuellement assorties de bâtiments. Il n’est pas conseillé de transférer chaque parcelle et chaque bâtiment au prorata à tous les héritiers·ères : dans la mesure du possible, les différents éléments du patrimoine doivent être clairement attribués. La personne qui hérite seule d’un bien peut ensuite en disposer librement et le transmettre à la génération suivante.
Lorsque seul le travail est partagé
Les exploitations gérées par plusieurs personnes ne relèvent pas nécessairement de la copropriété : dans une communauté d’exploitation, par exemple, deux ou plusieurs exploitations s’associent pour une gestion conjointe, généralement sous la forme d’une société simple au sens de l’art. 530 ss. du code des obligations (CO). Les terres demeurent cependant la propriété exclusive de chacun des partenaires. Cette distinction essentielle, entre travail partagé et propriété partagée, modifie sensiblement les questions qui se posent par rapport à une communauté de frères et sœurs.
La valeur de rendement ne reflète pas totalement les investissements effectués.
Comme, dans une communauté d’exploitation, aucun partenaire ne détient de droit de propriété sur les biens de l’autre, le droit de préemption prévu à l’art. 49 de la loi sur le droit foncier rural (LDFR) ne s’applique pas. Si l’un·e des partenaires vend sa propre exploitation, l’autre ne bénéficie d’aucun droit particulier à ce titre. De même, si le ou la descendant·e d’un partenaire reprend l’exploitation, il ou elle peut le faire à la valeur de rendement, mais uniquement pour l’exploitation de son propre parent. Ce droit ne peut pas être étendu à l’exploitation de l’autre partenaire.
L’étable construite en commun
Les exploitations gérées par plusieurs personnes ne relèvent pas nécessairement de la copropriété : dans une communauté d’exploitation, par exemple, deux ou plusieurs exploitations s’associent pour une gestion conjointe, généralement sous la forme d’une société simple au sens de l’art. 530 ss. du code des obligations (CO). Les terres demeurent cependant la propriété exclusive de chacun des partenaires. Cette distinction essentielle, entre travail partagé et propriété partagée, modifie sensiblement les questions qui se posent par rapport à une communauté de frères et sœurs.
Comme, dans une communauté d’exploitation, aucun partenaire ne détient de droit de propriété sur les biens de l’autre, le droit de préemption prévu à l’art. 49 de la loi sur le droit foncier rural (LDFR) ne s’applique pas. Si l’un·e des partenaires vend sa propre exploitation, l’autre ne bénéficie d’aucun droit particulier à ce titre. De même, si le ou la descendant·e d’un partenaire reprend l’exploitation, il ou elle peut le faire à la valeur de rendement, mais uniquement pour l’exploitation de son propre parent. Ce droit ne peut pas être étendu à l’exploitation de l’autre partenaire.
L’étable construite en commun
Les investissements réalisés en commun peuvent s’avérer délicats. Si, par exemple, l’associé A et l’associée B financent chacun pour moitié la construction d’une étable sur un terrain appartenant à A, l’étable appartient en principe à A, indépendamment du fait que B en ait financé la moitié. Cette situation découle du principe dit de l’accession : ce qui est incorporé de manière durable au sol appartient en principe au propriétaire foncier (cf. art. 667 du code civil [CC]). Dans ce cas, B n’est pas copropriétaire de l’étable ; elle dispose uniquement d’une créance envers A.
Si, par la suite, le fils de A reprend l’exploitation, étable comprise, à la valeur de rendement, la créance de B n’est pas automatiquement transférée au successeur : B doit faire valoir son droit auprès de A à cet effet. Cette situation peut créer un déséquilibre financier pour A : son fils reprend l’exploitation (y c. et l’étable) à la valeur de rendement, alors que A peut rester redevable envers l’associée B de la valeur réelle de sa part d’investissement, déduction faite des amortissements. Dans certaines circonstances, A peut certes obtenir une majoration du prix de reprise en raison des investissements importants réalisés. Cependant, si cette majoration ne suffit pas, A doit supporter lui-même la différence entre le montant reçu lors de la reprise et l'indemnisation due à B pour sa participation à l'investissement.
Régler les choses clairement avant de construire
Les partenaires qui forment une communauté d’exploitation ont donc intérêt à déterminer avant tout investissement commun à qui l’ouvrage est attribué sur le plan économique et comment il sera pris en compte en cas de départ d’un·e partenaire ou de transmission de l’exploitation. Ces aspects peuvent être réglés par contrat. L’essentiel est de définir clairement qui devra verser quel montant à qui en cas de retrait.
Un droit de superficie peut également renforcer la position de l’associée B qui participe au financement. Elle ne dispose alors pas seulement d’une créance envers l’associé A, mais également d’un droit réel lié au bien-fonds. Lors d’une reprise de l’exploitation, ce droit devra être repris ou éteint moyennant un rachat ; à défaut, l’exploitation restera grevée du droit de superficie. En l’absence de dispositions de ce type, la partenaire B, qui a participé au financement, supporte le risque de ne pas récupérer l’intégralité de son investissement.
La copropriété, une solution plus engageante
La copropriété du terrain à bâtir constitue une étape supplémentaire. Dans ce cas, B ne serait plus seulement protégée par un contrat ou un droit de superficie, mais deviendrait elle-même copropriétaire du bien-fonds concerné et, par conséquent, de l’étable. Si cette solution clarifie les rapports de propriété, elle entraîne également de nouvelles conséquences lors de la transmission de l’exploitation. Si A souhaite ultérieurement vendre sa part à une tierce personne plutôt qu’à son fils, B peut faire valoir un droit de préemption (art. 682 CC). Il convient en outre de déterminer à quelle valeur la part sera reprise et dans quelle mesure les investissements antérieurs seront suffisamment pris en compte. Selon la LDFR, B doit également obtenir une autorisation d’acquisition pour acheter une part de copropriété du terrain à bâtir.
sg
