Einige Landwirtschaftsbetriebe gehören nicht einem einzelnen Eigentümer oder einer einzelnen Eigentümerin. Sie stehen im Mit- oder Gesamteigentum mehrerer Beteiligter oder gehören einer juristischen Person, beispielsweise einer Aktiengesellschaft. Bei Mit- oder Gesamteigentum tragen mehrere Beteiligte gemeinsam die Rechte und Pflichten am Landwirtschaftsbetrieb.
Ein praxisnahes Beispiel für Miteigentum ist eine Geschwistergemeinschaft. Dabei haben zwei oder mehrere Geschwister den Hof der Eltern zum Ertragswert übernommen und führen ihn gemeinsam. Sie sind selbstständig erwerbend und direktzahlungsberechtigt. Spätestens bei der Weitergabe dieses landwirtschaftlichen Gewerbes stellen sich jedoch einige Fragen.
Wenn eine Seite verkaufen will
Will sich eine ältere Miteigentümerin oder ein älterer Miteigentümer aus der gemeinsamen Bewirtschaftung zurückziehen und den Anteil an eine Drittperson verkaufen, kommt das Vorkaufsrecht ins Spiel. Nach Artikel 49 BGBB kann die verbleibende Person den Anteil übernehmen, wenn sie das Gewerbe weiterhin selbst bewirtschaften will und dafür geeignet ist. Die Übernahme erfolgt dann zum Ertragswert.
Dieses Recht kann zu schwierigen familiären Situationen führen. Problematisch ist, dass der Ertragswert die Investitionen in den Hof oft nicht vollständig abbildet. Bei erheblichen Investitionen in den letzten zehn Jahren kann der Kaufpreis zwar angemessen erhöht werden. Damit ist jedoch nicht garantiert, dass das eingesetzte Kapital vollständig zurückfliesst. Wer mit einem späteren Verkauf zum Ertragswert rechnet, könnte deshalb bei weiteren Investitionen zurückhaltender werden.
Es gibt jedoch noch einen weiteren Haken: Verkauft eine Miteigentümerin oder ein Miteigentümer den Anteil an einen Nachkommen oder eine Nachkommin, wird das Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümerinnen und Miteigentümer in der Regel nicht ausgelöst. Das gilt auch, wenn der Nachkomme oder die Nachkommin das Gewerbe nicht selbst bewirtschaftet. So kann eine nicht selbstbewirtschaftende Person in die Miteigentümergemeinschaft eintreten, obwohl die andere Person den Betrieb selbst bewirtschaftet und bei einem gewöhnlichen Verkauf vorkaufsberechtigt wäre. Die Grundlagen dafür bilden Artikel 216c OR und Artikel 43 BGBB. Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils ist zudem die familiäre Situation zu beachten. Bewirtschaften Ehegatten das Gewerbe gemeinsam, braucht es dafür die Zustimmung des anderen Ehegatten (Art. 40 BGBB).
Entscheiden und klar aufteilen
Die Geschwistergemeinschaft kann bei der nächsten Hofübergabe zur Herausforderung werden, wenn in beiden Familienzweigen landwirtschaftsinteressierte Nachkommen vorhanden sind.
Mit jeder Generation kann der Kreis der Hofeigentümer wachsen.
Übernehmen Cousinen und Cousins die Miteigentumsanteile, wächst der Kreis der Beteiligten über mehrere Familienzweige hinweg. Je mehr Personen mit unterschiedlichen Interessen und Vorstellungen zur Betriebsführung beteiligt sind, desto eher drängt es sich auf, die Anteile auf einer Familienseite zusammenzuführen. Dies dürfte jedoch anspruchsvoller sein als noch eine Generation zuvor, weil die familiäre Nähe zwischen Cousinen und Cousins oft geringer ist als zwischen Geschwistern.
Im Beratungsalltag stellen sich ähnliche Fragen bei Erbteilungen, wenn zum Nachlass kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr gehört, sondern einzelne Grundstücke, allenfalls mit Gebäuden. Es ist nicht ratsam, jedes Grundstück und jedes Gebäude anteilsmässig auf alle Erbinnen und Erben zu übertragen. Wenn immer möglich, sollten die einzelnen Vermögenswerte klar zugeteilt werden. Wer einen Vermögenswert allein übernimmt, kann später selbst darüber entscheiden und ihn an die nächste Generation weitergeben.
Wenn nur die Arbeit geteilt wird
Nicht jeder Hof, den mehrere Personen gemeinsam führen, steht im Miteigentum. Bei einer Betriebsgemeinschaft zum Beispiel schliessen sich zwei oder mehr Betriebe zur gemeinsamen Bewirtschaftung zusammen, meist als einfache Gesellschaft nach Artikel 530 ff. OR. Das Land bleibt aber im Alleineigentum des jeweiligen Partners. Genau diese Trennlinie – geteilte Arbeit statt geteiltes Eigentum – verändert die Fragen, die sich zur Geschwistergemeinschaft stellen.
Weil bei einer Betriebsgemeinschaft niemand am Eigentum des anderen beteiligt ist, entfällt das Vorkaufsrecht nach Artikel 49 BGBB. Verkauft ein Partner seinen eigenen Betrieb, hat der andere darauf kein besonderes Recht. Und will der Nachkomme eines Partners den Betrieb übernehmen, kann er das zum Ertragswert tun – aber nur für den Hof seines eigenen Elternteils. Auf den Betrieb des anderen Partners lässt sich dieser Anspruch nicht ausdehnen.
Der gemeinsam gebaute Stall
Heikel wird es bei gemeinsamen Investitionen. Bauen beispielsweise Gesellschafter A und Gesellschafterin B je zur Hälfte einen Stall auf dem Boden von A, gehört der Stall grundsätzlich A – unabhängig davon, dass B die Hälfte finanziert hat. Grund dafür ist das sogenannte Akzessionsprinzip: Was fest mit dem Boden verbunden ist, gehört grundsätzlich dem Grundeigentümer (Art. 667 ZGB). B ist in diesem Fall nicht Miteigentümerin des Stalls, sondern hat lediglich eine Forderung gegenüber A.
Übernimmt später der Sohn von A den Betrieb samt Stall zum Ertragswert, geht die Forderung von B nicht automatisch auf den Nachfolger über. B muss ihren Anteil bei A geltend machen. Für A kann dadurch eine Lücke entstehen: Sein Sohn übernimmt den Betrieb samt Stall zum Ertragswert, während A der Gesellschafterin B deren Investitionsanteil nach realem Wert abzüglich Amortisation schulden kann. Unter Umständen kann A wegen erheblicher Investitionen eine Erhöhung des Übernahmepreises geltend machen. Reicht dies nicht aus, geht die Differenz zwischen Ertragswert und tatsächlich geschuldeter Abgeltung zulasten von A.
Sauber regeln vor dem Bau
Wer eine Betriebsgemeinschaft eingeht, sollte deshalb vor gemeinsamen Investitionen festhalten, wem die Baute wirtschaftlich zugeordnet wird und wie sie beim Ausstieg oder bei einer Hofübergabe abgerechnet wird. Das kann vertraglich geregelt werden. Entscheidend ist, dass klar ist, wer bei einem Ausstieg wem welchen Betrag schuldet.
Ein Baurecht kann die Position der mitfinanzierenden Partnerin B zusätzlich stärken. Sie hat dann nicht nur eine Forderung gegenüber Gesellschafter A, sondern ein Recht, das mit dem Grundstück verbunden ist. Bei einer Hofübernahme muss dieses Recht abgelöst oder übernommen werden, sonst bleibt der Betrieb mit dem Baurecht belastet. Ohne solche Regeln trägt die mitfinanzierende Partnerin B das Risiko, dass ihr Kapital nicht vollständig zurückfliesst.
Miteigentum als weitergehender Schritt
Noch weiter geht ein Miteigentum am Baugrundstück. Dann wäre B nicht nur über einen Vertrag oder ein Baurecht abgesichert, sondern würde selbst Miteigentümerin am Grundstück und damit auch am Stall. Das schafft zwar klare Eigentumsverhältnisse. Gleichzeitig bringt Miteigentum neue Folgen für die Hofübergabe mit sich: Will A seinen Anteil später nicht an seinen Sohn, sondern an eine Drittperson verkaufen, kann B ein Vorkaufsrecht geltend machen (Art. 682 ZGB). Zudem ist zu klären, zu welchem Wert der Anteil übernommen wird und ob frühere Investitionen genügend berücksichtigt sind. Nach BGBB benötigt B für den Erwerb eines Miteigentumsanteils am Baugrundstück zudem eine Erwerbsbewilligung.
sg
