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Gestion

Tout régler avant de commencer les travaux

Bailleurs et fermiers n’ont pas les mêmes intérêts lorsqu’il s’agit d’investir dans des objets en fermage. Le bailleur souhaite simplement que l’objet du bail conserve sa valeur alors que le fermier voudrait le développer. Avant d’investir, il vaut donc la peine de tout régler précisément par écrit.

Même si le fermier se charge lui-mêmede creuser, les rapports de propriétédoivent être réglés contractuellement pour qu’il puisse être indemnisé à la fi...

Même si le fermier se charge lui-mêmede creuser, les rapports de propriétédoivent être réglés contractuellement pour qu’il puisse être indemnisé à la fin du bail.

(Photo : iStock)

Publié le

Responsable de Agriexpert, Agriexpert

Un fermier utilise des terres et des bâtiments qui ne lui appartiennent pas et dont il ne dispose donc que pour une durée donnée. Les baux agricoles étant de longue durée, le fermier désire souvent adapter les bâtiments à ses besoins ainsi qu’aux techniques de production actuelles. Le bailleur est par contre généralement intéressé à ce que le contrat soit le plus stable possible et est protégé en ce sens par la loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA).

Sans son accord écrit, il ne peut pas non plus apporter au mode d’exploitation de la chose affermée des changements essentiels dont les effets s’étendraient au‑delà de la durée du bail.

Le fermier ne peut pas entreprendre des travaux de rénovation ou des modifications de la chose affermée allant au-delà de l’entretien ordinaire sans le consentement écrit du bailleur. Sans son accord écrit, il ne peut pas non plus apporter au mode d’exploitation de la chose affermée des changements essentiels dont les effets s’étendraient au‑delà de la durée du bail. Sinon, le fermier est menacé de résiliation anticipée du contrat de bail et il n’a droit à aucun dédommagement pour les investissements. Les explications suivantes s’appliquent aux baux pour lesquels aucune modification de la répartition des charges n’a été convenue contractuellement entre le fermier et le bailleur.

Les réparations majeures sont du ressort du bailleur

Le bailleur doit mettre à disposition l’objet en fermage et l’entretenir pendant la durée du bail de manière à ce que le fermier puisse l’utiliser comme prévu. Légalement, il doit donc uniquement prendre à sa charge les investissements servant à remédier aux défauts représentant un risque pour l’objet en fermage (réparations majeures). En font partie le remplacement des sols d’étable, des crépis de maçonnerie, des fenêtres et des portes, le changement des poutres et la réfection des conduites d’eau, des fontaines, des gouttières, des conduites électriques, des fosses à purin ou des silos.

Si le bailleur ne respecte pas son obligation malgré la nécessité d’agir, le fermier a le droit d’exécuter lui-même les grosses réparations nécessaires.

Les investissements indispensables au respect des directives de protection des animaux et des eaux entrent également dans cette catégorie. Si le bailleur ne respecte pas cette obligation malgré la nécessité d’agir, le fermier a le droit d’exécuter lui-même les grosses réparations nécessaires, lorsque le bailleur, avisé préalablement par écrit, ne les a pas entreprises. Le fermier a le droit d’être entièrement indemnisé pour ces travaux au plus tard à la fin du bail.

Cas où le fermier prend tout de même en charge les travaux

Il arrive de plus en plus fréquemment que le fermier propose de prendre les investissements à sa charge, après accord avec le bailleur. Il arrive même parfois que le fermier achète au bailleur des bâtiments sous la forme d’un droit de superficie non distinct ou distinct. Lorsque le fermier investit dans les bâtiments et les terres du bailleur, il convient, outre l’accord écrit impératif du bailleur, de régler comment les investissements seront indemnisés en fin de bail.

Le fermier prend l’entretien à sa charge

Les travaux d’entretien ordinaires sont à la charge du fermier. Celui-ci est tenu d’effectuer, conformément à l’usage local, les petites réparations, en particulier l’entretien courant des chemins, passerelles, fossés, digues, clôtures, toits et conduites d’eau.

Les travaux d’entretien usuels ne donnent droit à aucun dédommagement en fin de bail.

Font partie de l’entretien courant les prestations périodiques comme le détartrage des chauffe-eaux, le service de la machine à traire, le blanchissage des étables, le remplacement de tuiles isolées, la réparation de petits défauts aux installations électriques et aux moteurs, le remplacement des vitres de fenêtres et des abreuvoirs, la réparation des clôtures fixes, le nettoyage et l’étanchement des écoulements, l’entretien des fossés ou le débouchage des conduites. Les travaux d’entretien usuels ne donnent droit à aucun dédommagement en fin de bail.

Sans contrat, pas de dédommagement

Bien souvent, la majeure partie des dépenses réalisées par le fermier n’est pas affectée à l’entretien mais consacrée à des investissements, comme un agrandissement d’étable. Dans la pratique, on observe les formes juridiques les plus diverses pour ce type d’investissement (voir tableau). La LBFA définit comment les investissements réalisés par le fermier doivent être indemnisés à la fin du bail. Selon la LBFA (article 22 / 23), les investissements réa lisés par le fermier se répartissent en trois catégories, à savoir les réparations principales, l’entretien courant et les améliorations.

Les investissements réalisés par des tiers, et donc aussi par le fermier, sont traités dans les art. 671 à 673 du CC. En général, c’est le principe de l’accession qui s’applique. Cela signifie que, sauf accord contraire, le matériel installé par le fermier devient partie intégrante de l’immeuble et appartient par conséquent au propriétaire de ce dernier. Conclure un contrat avec le bailleur pour les investissements du fermier est un gage de sécurité et est toujours recommandé, en plus de l’accord écrit prévu par la loi. 

Dispositions contractuelles et durée d’amortissement

Dispositions contractuelles en cas d’investissement

  • Outre les parties contractantes, l’objet du bail et la désignation des bâtiments concernés, le contrat devrait encore englober les éléments suivants :
  • Description du projet avec plan de situation, plan de base, plan de face (idéalement les plans utilisés pour la demande de permis de construire).
  • Budget (y compris les prestations propres)
  • Date de construction
  • Mentionner que l’investissement n’a pas d’impact sur le montant du fermage.
  • En cas d’investissement élevé et de contrat de bail de longue durée : possibilité de transmettre le contrat à des successeur·es issu·es du cercle familial, pour autant que l’objet en fermage puisse aussi être transmis.
  • Définir l’indemnité résiduelle en fin de bail (à l’échéance normale du bail ou en cas de résiliation anticipée)

Durée d’amortissement des investissements

Le recueil de données comptable Reflex 2020 d’Agridea indique la durée d’amortissement moyenne de divers investissements. L’indemnisation en fin de bail peut être calculée sur cette base.

  • Installations comme cuisine / salle de bain 25 ans
  • Enveloppe de bâtiment pour gros bétail sans les installations 50 ans
  • Enveloppe de bâtiment pour veaux et bétail d’engraissement sans les installations 30 ans
  • Enveloppe de bâtiment pour les porcs ou la volaille sans les installations 23 ans
  • Silo à fourrage 22 ans
  • Fosses à purin / place à fumier 22 ans
  • Installations d’étable 13 ans
  • Pont roulant, installation télescopique 13 ans
  • Evacuateur à fumier mécanique 11 ans
  • Chemins, places 35 ans

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