Die Raumplanung soll durch einen haushälterischen Umgang mit dem Boden (Art. 1 RPG) insbesondere auch strikte Bauzonen vom übrigen (Nichtbau-) Gebiet trennen. Landwirtschaftliche Bauten (Art. 16a RPG) sind in der Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) zulässig, doch sie müssen strenge Kriterien erfüllen, die bereits vor der eigentlichen Bauplanung berücksichtigt werden müssen. Die Grafik (siehe S. 10) gibt einen Überblick über die rechtlichen Voraussetzungen einer Baubewilligung ausserhalb der Bauzone.
Zielkonflikte
Der Bauer wollte ja nur den Stall für seine Kühe erweitern und fragt sich nun zu Recht, weshalb das alles so kompliziert sein muss. Die Gegenüberstellung in der Tabellezeigt den Zweck der Raumplanung im Zielkonflikt mit den Interessen der Bauherren auf. Wenn die unterschiedlichen Interessen beim Bauen frühzeitig berücksichtigt werden, kann das Risiko für kostspielige Projekt- und Planänderungen, zeitaufwendige Einspracheverhandlungen oder gar auf eine gerichtliche Auseinandersetzung minimiert werden.
Bauplanung beginnt früh(er)
Die eigentliche Planung beginnt schon am Küchentisch, wenn die ganze Familie über die künftige Entwicklung des Betriebes diskutiert und sich Gedanken über dessen Zukunft macht. Ideen werden gesammelt, konkretisiert, wieder verworfen und neue aufgenommen bis der Entscheid zu einem Neu- oder Erweiterungsbau getroffen wird. Vom eigentlichen Beschluss der Familie bis zur Fertigstellung vergeht Zeit, viel Zeit.
Betriebsanalyse
Die Betriebsleiterfamilie klärt in einem ersten Schritt die eigenen Rahmenbedingungen und legt die Strategie für die künftige Ausrichtung des Betriebes fest. Berücksichtigt werden rechtliche, finanzielle, betriebliche und familiäre Voraussetzungen. Dabei geht es nicht nur um Grösse, sondern insbesondere auch um das Machbare und um die für die Familie erstrebenswerten Ziele. Die Arbeitsorganisation und die Arbeitsbelastung müssen intensiv diskutiert werden.
Projektierungs- und Planungsphase
Zusammen mit dem Bauplaner und der Stallbaufirma werden Raumprogramme entsprechend den gewählten Produktionsstandards erstellt. Neben Erschliessung, Grösse der Lagerflächen und der Jauchegrube nimmt die Standortevaluation viel Zeit in Anspruch. Für letztere müssen kantonale Fachstellen oder Kommissionen einbezogen werden, so dass die Gebäude sich möglichst gut in die Landschaft eingliedern und die Mindestabstände zu nichtlandwirtschaftlichen Wohngebäuden eingehalten werden können. Für die Bauernfamilie ist es in dieser Evaluationsphase sehr wichtig, dass andere Objekte besichtigt und Erfahrungen mit Berufskollegen ausgetauscht werden. Wer geschickte Hände hat, sollte sich nicht davor scheuen, ein Modell des Baus anzufertigen. Der Planer schätzt die Gesamtkosten und die Familie klärt mit dem Berater die Finanzierung und die Wirtschaftlichkeit.
Baugesuchsunterlagen erstellen
Hat sich die Familie für eine Baueingabe entschieden, so sind nun durch einen erfahrenen Planer die Baugesuchsunterlagen vollständig zu erstellen. Neben den Plänen gehören heute viele Formulare und allenfalls ein Umweltverträglichkeitsbericht dazu. Nicht selten müssen die Unterlagen zehnfach (oder mehr) kopiert und bei der Baubewilligungsbehörde eingereicht werden. In den meisten Kantonen ist dies die Gemeinde. Mit vollständigen, fundierten und gut abgeklärten Unterlagen kann das Baubewilligungsverfahren beschleunigt und Vertrauen geschaffen werden. Nun stehen erst einmal die Bauprofile.
Baubewilligungsverfahren
Wenn das Baugesuch bei der Behörde eingereicht ist, eröffnet diese das Dossier, publiziert das Gesuch und die Einsprachefristen beginnen zu laufen. Ausserhalb der Bauzone kann aber die Gemeinde nicht alleine entscheiden. Die Gemeinde leitet das Gesuch an die zuständige kantonale Stelle weiter. Die Dossier-führende kantonale Bewilligungsbehörde führt die Vernehmlassung mit anderen Fachstellen (u.a. Landwirtschaftsamt, Umweltschutzamt etc.) durch. Wenn alles gut geht, erteilt der Kanton einen positiven Entscheid, damit die kommunale Behörde die Baubewilligung schriftlich eröffnen kann. Allfällige Einspracheverhandlungen können über eine längere Zeit dauern und führen oft zu Verzögerungen und Projektanpassungen. Der Bauherr tut gut daran, mögliche Einwendungen im Voraus zu klären und sich in Geduld und Diplomatie zu üben.
Detailplanung
Auch die verstreichende Zeit während dem Baubewilligungsverfahren kann genutzt werden, um den Bau detaillierter zu planen, Offerten einzuholen, Spezialisten beizuziehen und die eingehenden Angebote zu kontrollieren und zu vergleichen. Mit der Vergabe der Aufträge muss bis zum Erhalt der definitiven Baubewilligung gewartet werden. Laufend wird der Kostenvoranschlag verfeinert. Die Genauigkeit der Kostenschätzung nimmt zu.
Bauausführung
Wer schon einmal gebaut hat, weiss, dass er als Bauherr auf der Baustelle präsent sein muss. Dabei geht es nicht nur um die Kontrolle, sondern um rasche Entscheide bei Abweichungen und Überraschungen. Die Bauleitung bedarf fundierter Fachkenntnisse. Wenn der Bauherr die Bauleitung selbst übernimmt, sollte er über diese Kenntnisse verfügen und ein sehr gutes Organisationstalent haben. Der Bau ist erst fertig, wenn nach der Bauabnahme sämtliche Mängel behoben, die Bauabrechnung kontrolliert und alle Rechnungen bezahlt sind. Vom Entschluss zum Bauen sind nun gut und gerne drei Jahre vergangen.
Gut geplant ist halb gebaut
Ein gut gelungener Bau erfreut die ganze Familie, erleichtert die Arbeit und ist wirtschaftlich. Er beeinflusst die Ausrichtung des Betriebes über mehrere Jahrzehnte. Gut geplant ist halb gebaut. Der Zuzug eines Beraters lohnt sich.
