Ein Landwirt im Kanton Bern zahlt während sechs Jahren einen hohen vierstelligen Betrag für 6 ha Pachtland, Stallnutzung und Tierbetreuung – ohne schriftlichen Vertrag. Die Zusammenarbeit funktioniert über Jahre hinweg gut. Nach einem Besitzerwechsel soll er denselben Betrag künftig nur noch für die Fläche bezahlen.
Aus Sicht des Landwirts waren im bisher bezahlten Betrag auch die Stallnutzung und die Tierbetreuung enthalten. Gestützt auf das kantonale Merkblatt zur Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses ermittelt er für das Land einen zulässigen Pachtzins von rund 30 % der bisherigen Summe. Eine Einigung kam bisher nicht zustande.
Direkte Einsprache meist unmöglich
Der Fall wirft zunächst die Frage auf, ob ein Pächter gegen einen zu hohen Pachtzins Einsprache erheben kann. Landwirtschaftliche Pachtverhältnisse sind im Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht geregelt.
Wie Martin Goldenberger von Agriexpert erklärt, besteht bei der Pacht einzelner Grundstücke in den meisten Kantonen keine vorgängige Bewilligungspflicht: «Der Pachtzins ist zwar gesetzlich begrenzt, doch Pächterinnen und Pächter sind in den meisten Kantonen nicht legitimiert, selbst Einsprache zu erheben.» Dazu berechtigt seien nur die vom Kanton bezeichneten Behörden, welche von einer Pächterin oder einem Pächter auf die Sachlage aufmerksam gemacht werden können. Im Kanton Bern ist das die Standortgemeinde oder das zuständige Regierungsstatthalteramt. Die Behörde könne innert drei Monaten seit Kenntnis des Vertragsabschlusses bzw. der Anpassung des Pachtzinses oder spätestens innert zwei Jahren seit Pachtantritt Einsprache bei der eigentlichen Bewilligungsbehörde erheben.
Martin Goldenberger, Agriexpert«Einen überhöhten Pachtzins zu akzeptieren und später anfechten zu lassen, ist meist nicht erfolgsversprechend.»
In der Praxis würden solche Verfahren jedoch nur selten ausgelöst, so Martin Goldenberger. «Einen überhöhten Pachtzins zunächst zu akzeptieren und später anfechten zu lassen, ist deshalb meist nicht erfolgsversprechend.» Der Experte empfiehlt, bereits in den Verhandlungen auf einer gesetzeskonformen Lösung zu bestehen. Kommt keine Einigung zustande, sollte der Vertrag nicht unterzeichnet werden.
Pacht endet nicht automatisch
Nach Ablauf der gesetzlichen Mindestdauer von sechs Jahren endet eine Pacht nicht automatisch, ausgenommen es wurde ein Fixpachtvertrag abgeschlossen. «Das Vorlegen eines neuen schriftlichen Vertrags stellt rechtlich lediglich ein Angebot dar und ersetzt das bestehende Verhältnis nicht», sagt Martin Goldenberger weiter. Auch ein mündlich vereinbartes Pachtverhältnis muss ordentlich gekündigt werden. Ebenso wenig erlischt ein Pachtverhältnis bei einem Eigentümerwechsel.
Martin Goldenberger, Agriexpert«Ohne schriftlichen Vertrag ist nicht klar, welche Leistungen mit dem vereinbarten Pachtzins abgegolten waren.»
Hinzu kommt ein weiterer Unsicherheitsfaktor: «Ohne schriftlichen Vertrag ist nicht klar, welche Leistungen mit dem vereinbarten Pachtzins abgegolten waren. Eine verbindliche Klärung erfolgt in der Praxis jedoch nur, wenn ein Streitfall vor Gericht gelangt.» Massgebend wäre in einem solchen Verfahren dann, wie die Vereinbarung nach Treu und Glauben verstanden werden durfte und wie die Zusammenarbeit tatsächlich gelebt wurde.
